Op 6 september jl. voerde HAR Houten overleg met Viveste. Op de agenda stonden tal van zaken, maar de focus lag die avond op het gebied van duurzaamheid. De avond vond plaats in aanwezigheid van mevrouw Oelen, lid van de Raad van Commissarissen bij Viveste. Na elk overleg plaatsen wij een samenvatting om u te informeren.
Zonnepanelen in Wijk bij Duurstede
Viveste gaat naar Wijk’s voorbeeld zonnepanelen op de Houtense huizen plaatsen. Daarom werd de HAR bijgepraat over de ervaringen in Wijk bij Duurstede. Er is wel een verschil tussen eengezinswoningen en appartementen.
Eengezinswoningen kunnen gebruik maken van Wocozon. Dit bedrijf legt op verzoek van de huurder zonnepanelen op het dak. Huurders betalen alleen voor de stroom die zij van de panelen afnemen en dus niets voor de panelen. Stroom uit eigen zonnepanelen is gemiddeld goedkoper dan de stroom die je als huurder afneemt bij een energieleverancier. Viveste legt bij een verhuizing en bij renovatie standaard zonnepanelen op de daken als dat past. In Wijk bij Duurstede zijn al bijna 200 huizen van zonnepanelen voorzien.
Als huurder heb je in een appartement geen ‘eigen’ dak. Voor deze huurders start Viveste met een postcoderoos-project. Bij zo’n constructie legt Viveste zonnepanelen op gemeenschappelijke daken en kunnen huurders kiezen of zij meedoen. Dit is een nieuwe ontwikkeling die Viveste eerst in Wijk bij Duurstede aanbiedt. HAR Houten blijft hierover geïnformeerd.
Zonnepanelen in Houten
Viveste gaat op zeer korte termijn de diensten van Wocozon in Houten promoten. Ter voorbereiding, zijn alle huizen van Viveste beoordeeld op hun geschiktheid. Immers, niet elk dak is geschikt voor zonnepanelen. Soms is er teveel schaduw, soms is de dakbedekking niet geschikt voor zonnepanelen. In totaal zijn 3500 woningen van Viveste in Houten geschikt voor zonnepanelen van Wocozon. Als Viveste nu al in kan schatten dat daken binnen enkele jaren moeten worden vervangen, dan wordt de plaatsing van zonnepanelen uitgesteld tot na het vervangen van het dak. Dit kan het geval zijn bij oudere huizen, een gemiddeld dak gaat 30 jaar mee.
Wanneer Viveste in Houten aan een postcoderoos-project begint, is nog onbekend.
Algemene huurvoorwaarden
Viveste informeert HAR Houten binnenkort over de nieuwe algemene huurvoorwaarden. HAR Houten mag hier een advies over uitbrengen. De nieuwe algemene huurvoorwaarden moeten ervoor zorgen dat de voorwaarden voor alle huurders van Viveste hetzelfde worden, voor Houten en voor de huurders van het voormalige Volksbelang. De algemene huurvoorwaarden worden in simpel Nederlands geschreven, waardoor het voor iedereen te lezen is. We verwachten dat de voorwaarden in de loop van 2019 worden besproken, zodat HAR Houten en HBV Krommerijn (de huurdersorganisatie van Wijk bij Duurstede), uitgebreid de kans hebben om mee te praten. Wanneer de nieuwe voorwaarden ingaan, is daarom nog niet bekend.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV)
HAR Houten heeft haar advies over het ZAV-beleid aan Viveste overhandigd. De kern van het advies is als volgt: Wij vinden dat het beleid meer rekening moet houden met de belangen en de rechten van de vertrekkende én de nieuwe huurder. Daarbij zouden de rechten van de vertrekkende huurder niet moeten worden beperkt omwille van de nieuwe huurder. Toestemming voor een zelf-aangebrachte verandering betekent volgens ons, dat de verandering bij verhuizing altijd mag blijven zitten. Wij laten dit nog juridisch toetsen.
Een zelf-aangebrachte verandering zien wij bovendien als een belangrijk contactmoment met de huurder. Dat moet Viveste niet afdoen met een onpersoonlijk formulier. Hoewel opzichters altijd bereid zijn om mee te denken en advies willen geven, wordt dit niet heel duidelijk gevoeld als je een aanvraag doet. De mogelijkheden om bezwaar te maken staan wat ons betreft niet duidelijk genoeg in het beleid omschreven. Huurders kunnen altijd een klachtenformulier invullen als zij vermoeden dat Viveste een ZAV-voorstel onterecht afwijst. Ook kunnen huurders eventueel naar de rechter om het klusrecht af te dwingen als het voorstel aan de wettelijke voorwaarden voldoet. Wij hebben Viveste geadviseerd duidelijker te communiceren over de mogelijkheden op dat gebied. Viveste heeft toegezegd dat zij het hele advies gaat lezen en kondigde aan erop terug te komen.
Huurverhogingsbrief
De percentages van de huurverhoging hebben het afgelopen jaar niet in de brief gestaan. Viveste is niet verplicht om dat percentage te noemen, maar dat zou voor huurders wel duidelijker zijn. Voor de laagste huishoudinkomens (tot € 41.056,-) was de huurverhoging in 2018 1,4 procent. Voor huishoudinkomens boven € 41.056,- was het percentage 5,4 procent. De belastingdienst deelt met Viveste alleen een antwoord op de vraag of het huishoudinkomen ‘boven’ of ‘onder’ die grens ligt. Soms kan de Belastingdienst er ook geen uitspraak over doen. Voor deze ‘onbekende inkomens’, heeft Viveste 2,4 procent huurverhoging gerekend. Wie een huurverhoging van 2,4 procent heeft gehad, adviseren wij om te checken hoe hoog het verzamelinkomen in 2016 is geweest. Als dit onder € 41.056,- is of is geweest, doet u er goed aan om uzelf alsnog met uw inkomensgegevens te melden bij Viveste.
Volgend overleg
In oktober praat Viveste ons bij over de begroting van 2019. In de maanden september tot en met december spreken Viveste en HAR Houten elkaar regelmatig, samen met de gemeente Houten, tijdens het voeren van de prestatieafspraken. Wij verwachten in december het resultaat van deze gesprekken.