Veelgestelde vragen

Hieronder treft u een groot aantal veelgestelde vragen en opmerkingen die wij van huurders krijgen. Als u andere vragen heeft of een onderwerp mist, dan horen wij er graag over. U kunt het via ons contactformulier laten weten.

Huurdersparticipatie

Bewonerscommissies, woongroepen en bewonersgroepen van Viveste kunnen zich bij ons melden. Zij worden dan ingeschreven als lidorganisatie bij de Woonbond, waardoor zij contact op kunnen nemen met de Huurderslijn van de Woonbond. Daarnaast krijgen zij van ons een achterbanabonnement en wij zullen hen uitnodigen voor informatieavonden die speciaal gericht zijn op de praktijk van bewonerscommissies.

De HuurdersAdviesRaad schuift graag aan bij vergaderingen van bewonerscommissies. Zo leren we de commissies kennen en we leren wat er speelt. Waar mogelijk denken we mee of zoeken we in ons netwerk naar iemand die de commissie kan helpen.

U kunt een bewonerscommissie oprichten. Kijk op de website van Viveste voor meer informatie.

Ook op de website van de Woonbond vindt u informatie.

Stuurt u ons ook een mail, dan kunnen we u helpen bij de oprichting.

Onderhoud

CV-ketels die goed onderhouden zijn, kunnen veel langer meegaan dan de gemiddelde levensduur van 15 jaar. Viveste vervangt CV-ketels daarom pas als de onderhoudsmonteur aangeeft dat een ketel aan vervanging toe is. Vroeger werden ketels nog wel eens vervangen terwijl zij nog in een prima conditie verkeerden. Dat bracht onnodig hoge kosten met zich mee.

Viveste kan vaak nog niet precies zeggen wanneer zij verwachten dat een ketel moet worden vervangen. Viveste is in elk geval niet verplicht om een goed werkende CV-ketel te vervangen.

Als u een goed werkende CV-ketel wilt laten vervangen voor een jonger en zuiniger model, dan heeft u twee mogelijkheden:

  1. U vraagt schriftelijk om een nieuwe ketel. Als Viveste niet mee wil werken, kunt u de vervanging ook bij de rechter afdwingen als de ketel een rendement van minder dan 80 % heeft en ouder is dan 10 jaar. Omdat vervanging in beide situaties geldt als een woningverbetering, mag Viveste hier een redelijke huurverhoging voor rekenen en die moet u wel bereid zijn om te betalen.
  2. U kunt zelf de CV-ketel vervangen. Als u daar toestemming voor krijgt, dan kunt u bij een verhuizing zelfs een deel van het bedrag terugkrijgen volgens het ZAV-beleid dat in 2018 is ingegaan.

Er zijn nog woningen in Houten met enkel glas. Sommige van die woningen zijn van Viveste. Een woning met enkel glas is minder energiezuinig. Het kost een huurder dus geld in de vorm van energiekosten.

Vaak vervangt Viveste zulke ramen bij grootschalige renovaties en soms ook bij verhuizingen.

Als u daar niet op wilt wachten, dan heeft u twee mogelijkheden:

  1. U vraagt schriftelijk om dubbel glas. Op de website van de Woonbond leest u hoe u dat het beste kunt doen. Zij hebben zelfs een modelbrief met tips en verwijzingen naar de relevante wetgeving. Als Viveste medewerking weigert, dan kunt u zelfs naar de rechter stappen om vervanging van het glas af te dwingen. Viveste mag een redelijke huurverhoging vragen. U moet bereid zijn om deze te betalen. U verdient het vermoedelijk terug op de energierekening.
  2. U kunt zelf het glas laten vervangen. Als u daar toestemming voor krijgt, dan kunt u bij een verhuizing zelfs een deel van het bedrag terugkrijgen volgens het ZAV-beleid dat in 2018 is ingegaan.

Viveste is niet verplicht om een oude, lelijke keuken te vervangen als de keuken verder nog prima functioneert. Gebreken aan de keuken moet Viveste herstellen, maar vervanging van de keuken is niet af te dwingen.

In het zogeheten Gebrekenboek van de Huurcommissie staan een aantal gebreken die voor kunnen komen bij keukens. Als u uw keuken hierin herkent, kunt u het beste schriftelijk contact opnemen met Viveste en daar uw reparatieverzoek melden. Ook als uw ervaren ongemak niet in deze lijst staat, maar er wel aantoonbaar iets kapot is, adviseren wij u om schriftelijk contact op te nemen met Viveste.

Voorbeelden van gebreken aan een keuken, waarbij u herstelwerk van Viveste mag verwachten:

  • Lekkages (o.a. van aanrechtblad, achterwand of gootsteen, inclusief kieren tussen het aanrecht en de gootsteen).
  • Als kastdeuren en laden niet meer open kunnen of niet meer kunnen worden gesloten.
  • Als stenen aanrechtbladen loslaten of ruw worden waardoor er onhygiënische situaties kunnen ontstaan.
  • Wanneer keukenkastjes te gammel zijn geworden om het aanrechtblad te kunnen dragen.
  • Bij aantasting van houtwerk door vocht, waardoor de keuken minder goed te gebruiken is.

Als u tóch een goedwerkende keuken wilt vervangen voor een keuken die beter bij u past, dan kunt u:

  1. Zelf de keuken vervangen. Als u daar toestemming voor krijgt, dan kunt u zelfs een deel van het bedrag terugkrijgen volgens het ZAV-beleid dat in 2018 is ingegaan wanneer u uit uw woning vertrekt. Zie daarvoor de ZAV-wijzer van Viveste.

Uit onderzoek blijkt dat schimmel en vocht in huis ervoor kunnen zorgen dat aandoeningen aan luchtwegen kunnen verergeren. Daarnaast heeft u recht op een schimmel- en vochtvrij huis. Schimmel en vocht kan op 2 manieren ontstaan:

  1. Uw eigen gedrag.
  2. Gebreken aan uw woning.

Uw eigen gedrag is net zo belangrijk als de woning zelf, dus u kunt zelf:

  • tijdens het koken altijd de afzuigkap aanzetten
  • tijdens het douchen de ventilator aanzetten of op een hogere stand
  • de douche drogen na gebruik
  • de was buiten laten drogen of in een ruimte met goede ventilatie
  • tijdens het koken, douchen of was drogen voorkomen dat vocht zich door de woning verspreidt
  • de woning continue voldoende te ventileren

Heeft dit geen effect of doet u dit al? Dan kunt u Viveste vragen om uw woning te inspecteren en schriftelijk vragen om de schimmel te verwijderen. Als zij dit niet doen of zij geven aan dat u zelf verantwoordelijk bent, dan kunt u ook onafhankelijke partijen inschakelen, zoals de Huurcommissie, de gemeente of de GGD. Zie hiervoor de informatie op de website van de Woonbond.

Huurprijs en huurverhoging

Viveste rekent in 2018 met 3 percentages.

  1. Huishoudinkomens tot € 41.056,- krijgen een huurverhoging van 1,4 procent, dit is gelijk aan de inflatie.
  2. Huishoudinkomens vanaf € 41.056,- krijgen een huurverhoging van 5,4 procent, dit is gelijk aan de inflatie PLUS het maximale huurverhogingspercentage dat kan gelden bij een inkomen boven de € 41.056,-.
  3. Als de belastingdienst geen uitspraak kan doen over de hoogte van het inkomen, kiest Viveste voor een huurverhoging van 2,4 procent. Hieronder leest u hoe u dan uw huurverhogingspercentage kunt laten corrigeren.

De percentages van de huurverhoging hebben in 2018 niet in de huurverhogingsbrief gestaan. Viveste is niet verplicht om dat percentage te noemen, maar het zou voor huurders wel duidelijker zijn. Als u wilt weten wat het verhogingspercentage is, dan kunt u het zelf berekenen.

Als u wilt weten wat het verhogingspercentage is, dan deelt u de nieuwe kale huur door de oude kale huur en vermenigvuldigt u met 100. Het getal dat u overhoudt ligt tussen de 100 en de 110. U haalt er 100 vanaf en wat overblijft is uw huurverhogingspercentage:

(Huur[nieuw] / Huur[oud]) x 100 – 100 = % verhoging

Soms kan de Belastingdienst geen uitspraak doen over de hoogte van het huishoudinkomen. Voor deze ‘onbekende inkomens’, heeft Viveste 2,4 procent huurverhoging gerekend in 2018. Wie een huurverhoging van 2,4 procent heeft gehad, adviseren wij om te checken hoe hoog het verzamelinkomen in 2016 is geweest. Als dit onder € 41.056,- is of is geweest, doet u er goed aan om uzelf alsnog met uw inkomensgegevens te melden bij Viveste. Doet u dit vooral schriftelijk om verwarring te voorkomen.

De maximale huur van uw woning wordt berekend aan de hand van het Woning Waardering Stelsel. Elke woning is een bepaald aantal punten waard. Hoe hoger de punten, hoe hoger uw maximale huur.

Als u de punten van uw woning wilt weten, kunt u deze opvragen bij Viveste.

U kunt daarvoor een mail sturen naar info@viveste.nl

De Belastingdienst deelt jaarlijks met Viveste een antwoord op de vraag of een huishoudinkomen ‘boven’ of ‘onder’ de inkomafhankelijke huurverhogingsgrens van € 41.056,- (2018) ligt. De Belastingdienst baseert zich voor die gegevens op inkomensgegevens van 2 jaar vóór de verhoging. In 2018 wordt het huurverhogingspercentage dus gebaseerd op het huishoudinkomen van 2016.

Viveste heeft daarom geen inzage in uw inkomen. Zij kan niet zien of u vandaag € 1,- of € 10.000,- boven of onder de grens van € 41.056,- zit. In sommige gevallen is het inkomen (nog) onbekend bij de Belastingdienst en dan wordt dat ook meegedeeld aan Viveste. Op deze categorieën (boven, onder en onbekend) baseert Viveste de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Als u het niet eens bent met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken. Leest u hiervoor de regels goed door.

Op de websites van de Rijksoverheid en De Woonbond worden u de regels en handige tips geboden.

Als u denkt dat bezwaar maken een goede kans maakt bij Viveste, maak dan altijd schriftelijk bezwaar, bij voorkeur via e-mail.

Zie hiervoor ook de informatie op de website van Viveste.

Als u er samen met Viveste niet uitkomt, kunt u bij de Huurcommissie een procedure starten.

De wet maakt mogelijk dat Viveste inkomensafhankelijke huurverhoging mag voorstellen. Een aantal groepen zijn door de wet echter beschermd tegen deze verhoging. In sommige gevallen weet Viveste al of een huishouden tot die groep behoort. Dan houdt Viveste daar rekening mee. In andere gevallen moet een huurder zelf actie ondernemen:

Viveste houdt in het huurverhogingsvoorstel al rekening met huishoudens:

  1. met 4 of meer personen. Dat huishouden heeft recht op een normale huurverhoging. (2018: 1,4 %).
  2. waarvan minstens één lid de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. Dat huishouden heeft recht op een normale huurverhoging. (2018: 1,4 %)

In andere gevallen moet u zelf aantonen dat u recht hebt op een normale huurverhoging (2018: 1,4 %). Viveste krijgt deze gegevens namelijk niet van gemeente en zorgpartijen vanwege uw privacy. Viveste kan daarom geen rekening houden met huishoudens:

  1. waarvan de huurder of een ander lid van het huishouden ten minste een jaar lang minstens 10 uur per week verpleging of verzorging ontvangt.
    U moet zelf aantonen dat dit voor u geldt, bezwaar maken en een normale huurverhoging voorstellen.
  2. waarvan de huurder of een ander lid als mantelzorger voor een lid uit het huishouden bij de gemeente bekend is.
    U moet zelf aantonen dat dit voor u geldt, bezwaar maken en een normale huurverhoging voorstellen. Neem eventueel contact op met het steunpunt Mantelzorg.
  3. waarvan de huurder of een ander lid van het huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit volgens de Wet langdurige zorg (Wlz) voor verblijf of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL).
    U moet zelf aantonen dat dit voor u geldt, bezwaar maken en een normale huurverhoging voorstellen.
  4. waarbij het huis is aangepast met een WMO-voorziening (bijv. traplift) om de huurder of een ander lid van het huishouden langer thuis te laten wonen, ondanks handicap en ziekte.
    U moet zelf aantonen dat dit voor u geldt, bezwaar maken en een normale huurverhoging voorstellen.

Ja, dat kan.

Door alleen het bedrag te betalen dat u vóór 1 juli betaalde en geen bezwaarschrift in te dienen. De verhuurder moet u dan alsnog binnen 3 maanden met een aangetekende brief verzoeken om in te stemmen met de huurverhoging. Dit heet een rappelbrief. Vervolgens moet u alsnog bezwaar maken bij de huurcommissie of toch de huurverhoging vanaf de ingangsdatum betalen.

Wilt u meer weten? Klik dan hier.

Nee, dat mag niet. Als Viveste het niet eens is met uw bezwaar, dan moet Viveste om een uitspraak vragen bij de Huurcommissie. Hier heeft Viveste tot 6 weken na de ingangsdatum van de huurverhoging de tijd voor. Doet zij dat niet, dan gaat de huurverhoging niet door. Wel kan Viveste u dan een nieuw voorstel tot huurverhoging doen. Klik hier voor meer informatie.

Het Bestuur

Bestuur - Chantal van Straten

Chantal van Straten

Algemeen bestuurslid
Foto_HAR_Axel

Axel Eerdman

Penningmeester
ab6b738c-f2ed-4a06-acf4-453a0139b99f--dd0AAVuhr5N-EfJyCvb2y_u0Q

Marlous van Leeuwen

Voorzitter
Etienne

Etienne de Graaff

Secretaris

Contact

Contact Us