Op 1 januari 2018 veranderde Viveste het zogeheten ZAV-beleid. In het ZAV-beleid zijn de regels opgenomen die gelden bij het aanbrengen van een zelf-aangebrachte verandering. In het nieuwe beleid krijgt een vertrekkende huurder in sommige gevallen een vergoeding, vooral als de verandering een duurzame verbetering van het huis is. Voorbeelden die voor een vergoeding in aanmerking kunnen komen zijn: het plaatsen van een tweede toilet, het plaatsen van een dakkapel, het plaatsen van een dakraam, het bouwen van een garage, het vervangen van een CV-ketel, HR++-glas laten plaatsen. Deze veranderingen zijn duurzaam, omdat het terugdraaien ervan hoge kosten met zich meebrengt. In de ZAV-wijzer van Viveste vindt u meer voorbeelden.
Advies op het ZAV-beleid
Voor HAR Houten was dit het moment om het hele ZAV-beleid kritisch te bestuderen en te komen met haar eerste ongevraagde advies. In het voorjaar van 2018 heeft HAR Houten verschillende vragen gesteld aan het management van Viveste om het beleid beter te begrijpen.
Samengevat, brachten wij dit advies uit:
- #1 Neem in het beleid ook op welke rechten de huurder heeft die geen toestemming krijgt.
- #2 Beoordeel een ZAV objectief en waarborg de objectiviteit.
- #3 Informeer huurders correct en volledig.
- #4 Informeer huurders correct en volledig en pas de wet toe.
- #5 Communiceer helder, volledig en correct met respect voor de rechten van de oude en nieuwe huurder en faciliteer een goede overdracht.
- #6 Voordeel voor de verhuurder is een vergoeding waard.
- #7 Vermeld bij elke beoordeling waar een huurder terecht kan met een klacht of een geschil.
- #8 Geef nadrukkelijk ruimte en vergoedingen voor energiebesparende maatregelen binnen het ZAV-beleid.
- #9 Communiceer de beleidswijziging actief.
Twistpunt
Wij vinden dat het beleid meer rekening moet houden met de belangen en de rechten van de vertrekkende én de nieuwe huurder. Daarbij zouden de rechten van de vertrekkende huurder niet moeten worden beperkt omwille van de nieuwe huurder. Viveste geeft huurders nu de ruimte om veel te veranderen, maar verwacht in de meeste gevallen dat een verandering door de nieuwe huurder wordt overgenomen óf dat de verandering ongedaan wordt gemaakt bij een verhuizing. Toestemming voor een zelf-aangebrachte verandering betekent volgens ons, dat de verandering bij verhuizing altijd mag blijven zitten. Wij laten dit nog juridisch toetsen, waarna we de dialoog met Viveste over het beleid zullen voortzetten.
Een zelf-aangebrachte verandering zien wij bovendien als een belangrijk contactmoment met de huurder. Dat moet Viveste niet afdoen met een onpersoonlijk formulier. Hoewel opzichters altijd bereid zijn om mee te denken en advies willen geven, wordt dit niet heel duidelijk gevoeld als je een aanvraag doet. De mogelijkheden om bezwaar te maken staan wat ons betreft niet duidelijk genoeg in het beleid omschreven. Huurders kunnen altijd een klachtenformulier invullen als zij vermoeden dat Viveste een ZAV-voorstel onterecht afwijst. Ook kunnen huurders eventueel naar de rechter stappen om het klusrecht af te dwingen als het voorstel aan de wettelijke voorwaarden voldoet. Wij hebben Viveste geadviseerd duidelijker te communiceren over de mogelijkheden op dat gebied.
HAR Houten heeft haar advies over het ZAV-beleid op 6 september aan Viveste overhandigd. Viveste heeft toegezegd dat zij het hele advies gaat lezen en heeft beloofd er op terug te komen.
Vervolg
Op 22 november heeft Viveste ons uitgenodigd om ons advies te bespreken. Tijdens deze avond is afgesproken dat Viveste nog eens helder opschrijft wat zij met het ZAV-beleid wil bereiken. Daarna zullen Viveste en HAR Houten beiden het advies door advocaten laten beoordelen.
In dit proces is HAR Houten op een oplossing gestuit die de Woonbond, Aedes (de vereniging van woningcorporaties) en Vastgoed Belang, de vereniging voor particuliere beleggers in vastgoed samen in 2008 al hebben opgesteld. Deze oplossing geeft de vertrekkende huurder én de nieuwe huurder meer duidelijkheid. Deze oplossing zal door de juristen worden meegenomen in hun oordeel.
Met betrekking tot de communicatie over het beleid, heeft Viveste al aangegeven dat zij in 2019 op dit punt verbeteringen zal aanbrengen. Dit gaat zij doen zodra de gesprekken over het hele ZAV-beleid zijn afgerond.
In 2019 zullen de gesprekken over het ZAV-beleid verder gaan.
Documenten en links
Ons volledige (eerste) advies vindt u hier.
Informatie van de Rijksoverheid over woningverbetering vindt u hier.
Meer informatie over zelf klussen in de huurwoning, de ZAV-wijzer en het ZAV-beleid van Viveste vindt u hier.